Selon la nature des travaux à effectuer dans le logement, les frais qui en découlent incombent soit au bailleur soit au locataire.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à délivrer au locataire un logement en bon état de fonctionnement mais aussi à maintenir l'état des locaux et des équipements.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige quant à lui le locataire à effectuer tous les travaux nécessaires à l'entretien courant du logement permettant ainsi de le maintenir dans son état initial. Le locataire doit donc effectuer toutes les réparations dites locatives.

Pour tous les travaux que la loi met à la charge du bailleur, aucune contribution financière du locataire ne peut être demandée (mise aux normes, travaux d'amélioration de la performance énergétique, changement de la robinetterie vétuste etc.).

En cas de litige, si le bailleur ne s'exécute pas, le juge pourra décider que le locataire réalise lui-même les travaux, à charge pour le bailleur de le rembourser.

Le locataire doit prendre à sa charge tous les travaux découlant de son obligation d'effectuer les réparations locatives, sans pouvoir demander une participation du bailleur.

Pour les travaux qui ne découlent pas de l'obligation légale qui incombe au bailleur ou au locataire une distinction est faite entre ceux aboutissant à l'aménagement ou à la transformation du logement.

Selon l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut pas effectuer de travaux de transformation des locaux ou équipements loués sans l'accord écrit du bailleur, quand bien même les travaux apporteraient une amélioration aux biens loués.

Si le locataire n’a pas obtenu l’accord écrit du bailleur, il ne pourra pas solliciter une indemnisation des frais engagés.

Deux exceptions sont prévues en matière d'une part de travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap et d'autre part, de certains travaux de rénovation énergétiques relatifs à l'isolation des planchers et des combles, le remplacement des menuiseries extérieures, l'installation de protection solaire des parois vitrées ou opaques, l'installation d'un système de ventilation, l'installation ou le remplacement de chaudière. Pour ces travaux, le locataire peut formuler une demande écrite au bailleur. En l'absence de réponse, le locataire peut les effectuer à ses frais et le bailleur ne peut solliciter la remise en état des lieux loués.

Un décret énonce qu'au nombre de ces travaux figurent les travaux suivants :

- création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
- modification de l'aménagement ou de l'équipement des cuisine, toilettes ;
- création ou modification de prises électriques et de points d'éclairage ;
- installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
- installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
- installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.
Dès lors, le locataire n'ayant pas obtenu l'autorisation écrite du bailleur s'expose donc à supporter la totalité des frais engagés mais aussi et surtout à la remise en l'état du lieu lors de la fin du contrat ou immédiatement si le bailleur prouve « que les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ».

Il est préférable, peu importe la nature des travaux, de demander une autorisation au propriétaire. Le locataire pourra à cette occasion demander au bailleur une participation voire un remboursement des frais engagés en fonction des travaux envisagés.

En cas de litige sur le montant des frais engagés ou le caractère des travaux, le bailleur ou le locataire peuvent saisir dans un premier temps la commission départementale de conciliation ou directement le juge des contentieux de proximité du tribunal judiciaire.

Il est à noter que le caractère de simples travaux d'aménagement ou de travaux de transformation relève de l'appréciation souveraine des juges.