Selon la nature des travaux à effectuer dans le logement, l'autorisation du bailleur est le cas échéant nécessaire.

1. Les travaux nécessaires à l'entretien du logement

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à effectuer tous les travaux nécessaires à l'entretien courant du logement permettant ainsi de le maintenir dans son état initial. Le locataire doit donc effectuer toutes les réparations dites locatives. Dans ce cadre là, le locataire n'a pas à obtenir le consentement du bailleur.


2. Les aménagements du logement

Le bailleur ne peut pas s'opposer aux aménagements que le locataire souhaite effectuer (exemple : changement de moquette pour du sol PVC ; article 6d de la loi du 6 juillet 1989).

Les travaux de peinture et de pose de moquette ne constituent « que de simples aménagements pour lesquels l'autorisation du propriétaire n'est pas requise ». Pour autant, il ne faut pas que les couleurs soient excentriques et qu'elles empêchent une habitabilité normale des lieux de par leur originalité.

3. Les transformations du logement

Selon l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut pas effectuer de travaux de transformation des locaux ou équipements loués sans l'accord écrit du bailleur même si les travaux apporteraient une amélioration au bien loué.

Il n'y a pas de définition législative des travaux de transformation. Selon la jurisprudence, tout changement apporté à la structure et à la configuration des lieux loués constitue une transformation (création d’une cloison par exemple).

Attention : l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 sanctionne le locataire qui n'a pas obtenu l'accord écrit du bailleur pour ce type de travaux par une impossibilité de demander le remboursement des frais avancés ou par la remise en l'état du lieu lors de la fin du contrat ou immédiatement si le bailleur prouve « que les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ».

Certains types spécifiques de travaux de transformation peuvent être réalisés par le locataire à ses frais et sans que le propriétaire ne puissent demander leur suppression. Il s'agit des travaux permettant de rendre le logement accessible aux personnes en situation de handicap et de certains travaux de rénovation énergétiques relatifs à l'isolation des planchers et des combles , le remplacement des menuiseries extérieures, l'installation de protection solaire des parois vitrées ou opaques, l'installation d'un système de ventilation, l'installation ou le remplacement de chaudière.

La frontière entre transformation et aménagement est parfois floue. Par exemple, la modification de l'agencement intérieur d'une pièce est considérée comme un aménagement mais tout changement important dans la distribution des lieux nécessite l'autorisation du bailleur.

Il est donc important, peu importe la nature des travaux, de demander une autorisation au propriétaire. Cela évitera par la suite que les travaux soient finalement considérés comme étant des travaux de transformation.

En cas de litige, le caractère de simples travaux d'aménagement ou de travaux de transformation relève de l'appréciation souveraine des juges du tribunal judiciaire.