Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Ce dossier vise à informer le locataire sur certains aspects du logement qu'il projette de louer.

Le bailleur doit ainsi annexer quatre types de diagnostics au contrat de location (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989) : le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb, l’état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, un état mentionnant l'absence ou la présence d’amiante plus, dans certains cas, l'état des risques naturels, miniers et technologiques, ainsi que le diagnostic bruit.

Ce dossier est communiqué au locataire sous forme dématerialisée sauf si l'une des parties au contrat de bail s'y oppose.

1. Le diagnostic de performance énergétique

Selon l’article L126-26 du Code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique permet d’estimer la consommation énergétique d’un bâtiment en indiquant la quantité d’énergie consommée sur une période donnée. Le diagnostic indique également la classification du bâtiment en fonction de sa consommation énergétique afin de permettre une comparaison plus facile entre différents bâtiments.

Le diagnostic de performance énergétique concerne tous les logements à usage d’habitation, exception faite de ceux qui sont destinés à être utilisés moins de 4 mois dans l’année.

La durée de validité du diagnostic de performance énergétique (DPE) est de 10 ans. Attention, toutefois, les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2022 et ceux effectués entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024.

En principe, le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative. Cependant, en cas d'omission, le locataire qui s'aperçoit que le logement a une consommation énergétique excessive pourrait le cas échéant intenter un recours sur le fondement du dol (article 1137 du Code civil). Le bailleur encourt la nullité du bail ou une diminution du loyer.

Si le bailleur a volontairement fourni des indications fausses ou de nature à induire en erreur le locataire, il s’expose également à des poursuites pour escroquerie et/ou, si le bailleur est un professionnel, pratiques commerciales trompeuses.

Depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus possible de mettre en location un appartement dont la consommation est supérieure à 449 KWh par mètre carré et par an.

2. Le constat de risque d'exposition au plomb

Selon l’article L1334-5 du Code de la santé publique, le constat de risque d’exposition au plomb consiste à rechercher les revêtements contenant du plomb. Cela permet de prévenir de tout risque lié à une exposition au plomb.

Il doit également être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

Sont concernés par ce constat les logements dont le permis de construire a été obtenu avant le 1er Janvier 1949.

La durée de validité du constat est de 6 ans si du plomb en quantité supérieure à 1 mg/ cm cube est constaté, mais illimité en cas de concentration inférieure (article R1334-11 du Code de la santé publique).

Le locataire qui constate la présence de plomb dans le logement pourra engager la responsabilité du bailleur pour vice caché si cette information ne lui a pas été communiquée.

Remarque : en cas de diagnostic positif, le maire ou le préfet peut contraindre le bailleur à exécuter les travaux nécessaires (article R1334-6 du Code de la santé publique) pour supprimer le risque au plomb.

3. L'état des risques naturels, miniers et technologiques

Il s'agit là d'informer le locataire que le logement se situe dans une zone à risques naturels (séisme, inondations, etc.), miniers et technologiques (industriels, chimiques etc.).

Ce document sera obligatoire dans les zones faisant l'objet d'un plan de prévention des risques naturels, miniers et technologiques et dans une zone de sismicité.

Afin de savoir si son logement est dans une de ces zones, le bailleur doit demander l'information à la mairie ou à la préfecture où se situe le bien (article L125-5 du Code de l'environnement).

L'état des risques est valable 6 mois (article R125-25 du Code de l’environnement).

Le locataire qui constate que le logement est soumis à un fort état des risques naturels pourra engager la responsabilité du bailleur pour vice caché et obtenir ainsi une diminution du loyer voire une annulation du contrat bail, si cette information lui avait été cachée.

4. L’état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz

Le bailleur d’un local d'habitation comportant une installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de quinze ans doit joindre au dossier de diagnostic technique, un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

L’entrée en vigueur de cette nouvelle obligation est progressive.

Cette obligation est ainsi applicable au contrat de location signé à compter du 1er juillet 2017 dès lors qu’il concerne un logement situé dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975.

Pour les autres logements, l’obligation est applicable aux contrats de location signés à compter du 1er janvier 2018.

L’état d’installation intérieure d'électricité et de gaz a une durée de validité de 3 ans.

Si le bailleur n’a pas encore l’obligation d’annexer un tel diagnostic au contrat de bail, il n’est cependant en aucun cas dispensé de mettre à disposition un logement doté d’une installation électrique ou de gaz conforme aux normes en vigueur (voir fiche : « mon logement est insalubre, quels sont mes droits ? »).

5. Une copie d'un état mentionnant l'absence ou la présence d’amiante

En vertu de la loi Alur, le dossier doit enfin comprendre une copie d'un état mentionnant l'absence ou la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante.

Cette obligation est applicable à tout logement dont le permis de construire a été accordé avant juillet 1997.

L'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante est d'une durée illimitée s'il a été fait à partir du 1er avril 2013.

6. Diagnostic bruit

Ce document est obligatoire dans les zones faisant l'objet d'un plan d'exposition au bruit des aérodromes.

Pour savoir si le bien est située dans une zone d'exposition au bruit des aéroports, le bailleur peut consulter le plan d'exposition au bruit, accessible sur Internet en cliquant sur ce lien.

Aucune durée de validité n'est prévue.

Attention toutefois, si l'absence de ces documents est susceptibles d'engager la responsabilité du bailleur, le locataire ne peut pas, pour autant, se prévaloir des éventuelles recommandations que les diagnostiqueurs auraient pu formuler dans leurs diagnostics de performance énergétique et dan le diagnostic bruit, ces recommandations n'ont qu'une valeur indicative.