Le logement est insalubre lorsqu'il présente un danger pour la santé ou la sécurité des personnes (locataires ou voisins).

Certains critères permettent d'identifier un logement insalubre : mur avec une fissure très importante, fort taux d'humidité, installation électrique défectueuse, présence de plomb, absence de raccordement à l'électricité ou à l'assainissement.

Si un locataire considère qu'il occupe un logement insalubre, il convient dans un premier temps de mettre en demeure le propriétaire d'effectuer les travaux nécessaires par courrier recommandé avec accusé de réception. Dans un second temps, il peut informer la commune où le logement se situe. Le service compétent est le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) qui initiera la procédure d'insalubrité ; pour les communes de moins de 20 000 habitants, c'est l'agence régionale de santé qui sera compétente.

Sur rapport soit du SCHS soit de l'ARS, un arrêté de traitement de l'insalubrité est adopté par le préfet. Le régime des arrêtés de traitement de l'insalubrité a été profondément réformé à compter du 1er janvier 2021.

L'arrêté de traitement de l'insalubrité est pris après une procédure contradictoire au cours de laquelle soit le propriétaire, soit l'exploitant si le bien reçoit du public et est à usage d'habitation, ou le titulaire de la concession funéraire ou la personne qui a mis les locaux à disposition ou qui en a l'usage si l'arrêté porte sur cet usage.

En cas d'urgence l'autorité peut saisir le Tribunal administratif d'une demande d'expertise. L'expert désigné se prononce dans les 24h de sa désignation et suite à son rapport, l'autorité peut prendre un arrêté sans phase contradictoire préalable. Il ne peut ordonner d'astreinte, et peut faire exécuter directement.

L'arrêté peut prescrire :

- des travaux de réparation ;
- la démolition totale ou partielle de l'immeuble ;
- la fin de l'habitation du local ;
- l'interdiction d'accéder ou d'utiliser les lieux.

L'arrêté fixe le délai dans lequel ces travaux doivent être effectués et qu'en cas de dépassement du délai, le débiteur des travaux sera redevable d'une astreinte qui ne peut excéder 1 000 euros par jour de retard et les travaux pourront être exécutés d'office et à ses frais. Il est notifié à tous les débiteurs des travaux.

Si l'immeuble fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, le locataire cesse de verser les loyers à partir du premier jour qui suit l'envoi de la notification de la décision ou de son affichage sur la façade de l'immeuble et de la mairie. Si le loyer est suspendu, les charges quant à elles doivent continuer à être réglées. Le paiement du loyer devra alors reprendre lorsque l'arrêté d'insalubrité aura été relevé.

Le propriétaire est tenu de reloger les locataires lorsqu'il y a interdiction définitive d'habiter dans les lieux ou d'héberger temporairement les locataires lorsque l'interdiction d'habiter n'est pas définitive. Ces mesures obligatoires pour le bailleur doivent tenir compte des besoins des locataires. En cas de refus du propriétaire du logement, ce dernier engage sa responsabilité pénale et risque 3 ans de prison et 100 000€ d'amende (articles L511-22 du Code de la construction et de l'habitation).

Le locataire du logement déclaré insalubre peut également quitter immédiatement les lieux sans donner de préavis au bailleur. Il conviendra alors d'adresser une lettre recommandée avec accusé de réception par laquelle le locataire indiquera qu'il quitte le logement sans préavis pour motif d'insalubrité. Cette possibilité s'offre au locataire sans que l'interdiction d'habiter soit définitive et s'applique pour tout arrêté d'insalubrité même temporaire (réponse ministérielle n°107681 du 17 janvier 2012 relative au départ du locataire sans préavis).