Lorsqu’un locataire quitte un logement, il doit rendre celui-ci dans l’état reçu après un usage habituel de l'habitation, c'est-à-dire que des dégâts minimes liés à une utilisation quotidienne ne seront pas à sa charge.

L’état des lieux servira à déterminer si le logement a subi ou non des dégradations du fait de la location.

A défaut d’état des lieux d'entrée ou de sortie, le logement sera présumé en bon état. Il appartiendra dans cette hypothèse au bailleur ou au locataire de prouver les éventuelles dégradations.

Remarque : la présomption ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l’autre partie.

Si un état des lieux a été fait à l'entrée et à la sortie du locataire, il suffira de comparer les deux afin de connaître les dégradations pouvant être imputées au locataire.

En cas d'absence de l'une des parties ou de refus de signer l'état des lieux, il est nécessaire de recourir à un commissaire de justice . Dans ce cas, les frais sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.

Les parties seront alors convoquées par le commissaire de justice par lettre recommandée avec accusé de réception au moins sept jours à l'avance. Même en l'absence d'une partie, l'état des lieux effectué par le commissaire de justice sera considéré comme contradictoire.

Si le locataire refuse de signer l'état des lieux à la remise des clefs, le bailleur devra faire intervenir le commissaire de justice dans un délai très bref. En effet, si une période trop longue s'écoule entre le départ du locataire et l'accomplissement de l'état des lieux, le bailleur ne pourra pas invoquer l'état des lieux devant le juge pour obtenir le paiement des réparations par le locataire, quand bien même cet état des lieux a été accompli par un commissaire de justice.

Si des dégradations imputables au locataire sont constatées, le locataire devra indemniser le bailleur. L’indemnité sera généralement déduite du dépôt de garantie versé par le locataire en début de bail. Si le dépôt de garantie ne suffit pas, le bailleur devra solliciter le locataire pour le paiement. En cas de difficulté à recouvrer les sommes auprès du locataire, s'il a souscrit à un tel contrat, le bailleur pourra actionner son assurance « garantie des risques locatifs » (défaut de paiement, dégradations locatives, frais de contentieux).

En cas de litige inférieur à 5000 euros, il faudra avant toutes démarches contentieuses que les parties aient recours à une procédure amiable (conciliation, médiation ou procédure participative), sous peine d'irrecevabilité du recours contentieux. Le cas échéant, la procédure amiable sera de la compétence de la commission départementale de conciliation (CDC). Lorsque le litige est supérieur à 5000 euros la procédure amiable n'est que facultative.
En toutes hypothèses, en cas d'échec, il faudra alors intenter un recours devant le tribunal judiciaire du lieu du domicile loué.

Depuis le 27 mars 2014, l’état des lieux est obligatoire et doit être accompli contradictoirement ce qui signifie que le propriétaire et le locataire doivent être présents ou représentés.