Dès lors qu'un contrat de bail prend fin, un état des lieux de sortie doit être réalisé par le locataire et le bailleur. L’objectif est de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie et ainsi déterminer s’il y a eu des détériorations. Le locataire répond des dégradations survenues au cours de la location, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L'état des lieux est établi contradictoirement, le propriétaire et le locataire l'établissent donc ensemble. Il doit être daté et signé en deux exemplaires par les parties.

Toutefois, tant le locataire que le bailleur peuvent se faire représenter (par exemple, le bailleur sera souvent représenté par une agence immobilière) ou se faire assister par un tiers.

Si les parties ne parviennent pas à établir l'état des lieux à l'amiable, elles peuvent faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier, nouvelle dénomination depuis le 1er juillet 2022). Celui-ci sera chargé de dresser l'état des lieux de sortie.

Dans ce cadre, le commissaire de justice doit convoquer les parties au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Si cette démarche a été faite, l'état des lieux sera réputé contradictoire même si l'une des parties n'est pas présente.

Les frais de commissaire de justice seront partagés par moitié entre les parties. À cet égard, l’article 4 de la loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs répute non écrite la clause qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par l'article 3-2.

Attention: Lorsque l'une des parties mandate un commissaire de justice pour établir un état des lieux alors que l'autre partie ne s'est pas opposée à son établissement à l'amiable, les frais de l'état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté le professionnel (voir fiche connexe).

En cas de litige relatif à l'état des lieux (une fois celui-ci signé), le bailleur et le locataire peuvent saisir, sans frais, la commission départementale de conciliation. La saisine se fait par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette commission est compétente pour examiner le litige et rendre un avis dans un délai de 2 mois. Elle peut convoquer les parties si nécessaire.

Si les parties ne veulent pas passer devant la commission, elles peuvent saisir le tribunal judiciaire du lieu du logement.

Un décret en date du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.

Depuis le 1er octobre 2023, en cas de litige, une tentative préalable de règlement amiable du différend (conciliation, médiation, procédure participative) devra être entreprise, sous peine d'irrecevabilité de la demande en justice.