Un bail « loi 48 » est un logement soumis à la loi du 1er septembre 1948. Cette loi concerne tous les logements et locaux professionnels construits avant 1948 dont le bail a été signé avant le 23 décembre 1986.

Les communes concernées sont Paris et les communes suivantes :
- toutes les communes dans un rayon de 50 kilomètres des anciennes fortifications de Paris,
- toutes les communes autour de Paris de plus de 4 000 habitants ou qui sont limitrophes de communes dont la population municipale totale est au moins égale à 10 000 habitants (évaluation au recensement général de 1968),
- toutes les communes de plus de 4 000 habitants au plus dont la population municipale a augmenté de plus de 5% à chacun des recensements de 1954, 1962 et 1968.

La principale conséquence de cette loi est que ces logements font l'objet d'un classement en fonction de la qualité de leur construction qui permet de déterminer et de plafonner le prix du loyer.
Le propriétaire n'est donc pas libre dans la fixation du loyer ni dans sa révision. Il sera fixé en fonction de la valeur locative du logement (par rapport à la surface du bien et le prix du mètre carré selon la catégorie à laquelle il appartient).

En cas de modification du loyer, la loi de 1948 impose au propriétaire d’adresser au locataire une proposition de majoration par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Le locataire dispose ensuite de 2 mois pour contester cette modification. En cas de désaccord, les parties peuvent saisir le juge des contentieux de la protection.

Le locataire peut donner congé à tout moment, en respectant un délai de préavis de 3 mois.
Le bailleur ne peut donner congé qu'en cas de reprise du logement pour y habiter ou y faire des travaux, en respectant un préavis de 6 mois (ou de 3 mois si le congé est donné pour habiter avec une offre de relogement).

Attention : une fois que les locaux sont vacants, le logement sort de la loi du 1 septembre 1948 et ils ne pourront plus être loués sous ce régime.

Le locataire ou ses proches (compagnon, partenaire de PACS, enfants mineurs etc.) bénéficient d'un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail, sans limitation de durée.
Le seul moyen pour le propriétaire de reprendre le logement sera d'exercer son droit de congé pour habiter ou pour travaux.

Un propriétaire peut proposer au locataire (dont les ressources ne sont pas inférieures à un certain seuil) de sortir progressivement du champ d'application de la loi de 1948.
Pour cela, le bailleur propose un bail de sortie progressive de 8 ans, qui a pour but d'étaler la hausse du nouveau loyer sur 8 années. À l'expiration du bail, le logement sera totalement soumis à la loi du 6 juillet 1989.