Le cautionnement est un contrat par lequel une personne, la caution, s'engage au bénéfice d'une seconde personne, le créancier, à payer la dette d'une troisième personne, le débiteur, en cas de défaillance de ce dernier. Le cautionnement est une garantie pour le créancier.

Dans le cadre d'un contrat de bail, une caution est quasi systématiquement demandée. Cette dernière devra remédier aux impayés du locataire.

Attention, le bailleur ne peut pas demander au locataire de présenter une caution, s'il est déjà couvert par une assurance pour les impayés de loyers, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Le contrat de cautionnement est par principe un contrat consensuel. Pour autant, selon l’article 2294 du Code civil, « Le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. ». Il est donc important de rédiger un contrat de cautionnement par écrit.

Le régime juridique et surtout les obligations varient selon qu’il s’agit d’un cautionnement simple ou d’un cautionnement solidaire.

1. Cautionnement simple

Lorsque la solidarité entre la caution et le débiteur n'a pas été convenue, le contrat de cautionnement est dit simple. La caution a alors un rôle subsidiaire. Cela impose au créancier le respect de deux principes :

- le bénéfice de discussion : le créancier ne peut poursuivre la caution qu'après avoir au préalable essayé de contraindre le débiteur à payer sa dette.

- le bénéfice de division : ce principe impose au créancier en cas de pluralité de cautions de diviser son action. C'est-à-dire qu’il ne peut poursuivre la caution qu'au prorata de son engagement.

Dans le cadre d'un cautionnement simple, en cas d'impayé de loyers et charges, le bailleur doit d'abord adresser au locataire un commandement de payer. Cet acte doit être fait par un commissaire de justice et une copie doit être adressée à toutes les cautions.

Si malgré le commandement de payer le locataire ne régularise pas sa situation, le bailleur pourra demander le paiement à la caution. Il aura alors l'obligation de diviser la somme entre les différentes cautions, s'il y en a plusieurs.

Si la caution n'a pas été informée du commandement de payer, elle ne sera pas tenue des éventuels intérêts de retard.

2. Cautionnement solidaire

Une stipulation de solidarité doit figurer dans la convention.

Ce type de disposition a pour effet de priver la caution du bénéfice de discussion et de division.

La caution est placée au rang de codébiteur et est tenue de s'acquitter de la dette au même titre que le débiteur principal.

De ce fait, en cas d'impayé de loyers et charges, le bailleur peut s'adresser directement à la caution.

S'il y a plusieurs cautions qui garantissent la même dette, elles sont toutes tenues au paiement intégral de la dette. Le créancier pourra demander l'intégralité de la somme à toutes les cautions. Le bénéfice de division est perdu.

Selon l'article 1346 du Code civil, la caution qui a réglé la totalité de la dette bénéficie d'un recours subrogatoire envers les autres cautions. Ainsi, elle peut prétendre au remboursement d'une partie de la dette dont elle s'est acquittée à la place des autres cautions.