Un bien immobilier soumis à la location doit respecter différentes obligations concernant notamment la décence du logement. Un logement décent répond à des critères de surface et de confort minimum.

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d'un logement décent, dispose en son article 2, qu'un logement doit satisfaire à différentes conditions « au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires ». Il doit donc contenir :

- des dispositifs d'ouverture et de ventilation du logement permettant un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements,

- les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R111-1 du Code de la construction et de l'habitation, doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Les pièces principales sont celles destinées principalement au séjour et au sommeil.

Il n'y a donc pas d'obligation d'avoir une fenêtre dans toutes les pièces du logement mais une fenêtre minimum, notamment dans les pièces principales. A défaut, le logement pourrait être considéré comme indécent.

Si le logement est indécent, le locataire peut dans un premier temps demander la mise en conformité du logement via une mise en demeure. A l’expiration d’un délai de 2 mois, à défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou directement le tribunal judiciaire.

Attention : l'article L1331-23 du Code de la santé publique dispose que « les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux ».

Une obligation de relogement peut ici être imposée (article L521-3-1 du Code de la construction et de l'habitation) et les loyers cessent d'être dus (article L521-2 du Code de la construction et de l'habitation). Le bailleur s'expose également à des sanctions pénales.

Le locataire est en droit de quitter un logement indécent sans respecter de préavis (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).