Le vote des travaux pour un bien en copropriété est soumis à des règles strictes. La décision doit être prise lors d'une assemblée générale et les règles de majorité applicables lors d'une telle assemblée diffèrent en fonction de la nature des travaux.

1. Vote à la majorité simple



Les décisions de l'assemblée générale sont en principe prises à la majorité simple, soit moitié + 1 voix (voix des copropriétaires présents ou représentés) sauf s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 donne une liste de matières devant être approuvées à la majorité simple.

On y trouve « les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants », les travaux rendus obligatoires par la loi ou par arrêté municipal, « les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels », « La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène » ainsi que l'installation de bornes de recharges électriques ou de panneaux photovoltaïques.

Il s'agit plus généralement de toutes les décisions qui relèvent de la gestion courante de l'immeuble.

2. Vote à la majorité absolue



L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dresse la liste des décisions devant faire l’objet d’un vote à la majorité absolue (voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents).

On trouve, les travaux nécessaires à l’individualisation des compteurs d’eau, ou d'énergie thermique, « les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre », les travaux d'installation de dispositifs permettant la recharge des véhicules électriques, ou l'installation d'une station radioélectrique et plus généralement « l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ».

Remarque : sauf deux exceptions indiquées à l’article 25-1 de la loi de 1965, « lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. ».

3. Vote à la double majorité


Sont prises à la double majorité (majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents, représentant au moins les 2/3 des voix de tous les copropriétaires) les décisions figurant aux articles 26 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, sont pris à la double majorité les aliénations de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci, pour l'application de l'article 25 de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville (aménagement et de restructuration des espaces commerciaux).

4. Vote à l'unanimité


Toutes les décisions ayant un impact sur les droits des copropriétaires requièrent l’unanimité.

Ainsi, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. L’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble nécessité également l’unanimité (article 26 de la loi de 1965).

Si les règles de majorité ne sont pas respectées, c'est un motif d'annulation de la décision de l'assemblée générale. Il sera alors possible pour le copropriétaire lésé de contester la décision devant le tribunal judiciaire (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

En raison de la complexité des différentes règles de majorité, il peut être utile de consulter un professionnel du droit immobilier (notaire etc.) pour déterminer la majorité applicable aux travaux envisagés.

Quelle que soit la majorité requise, il est désormais possible de voter par correspondance.

Le syndic doit joindre à la convocation un formulaire de vote par correspondance, lui-même conforme à un modèle fixé par arrêté ministériel. Le modèle a été fixé par un arrêté du 2 juillet 2020.

Le copropriétaire qui vote par correspondance doit adresser son formulaire trois jours francs, c'est à dire trois jours entiers, avant la date de l'assemblée générale. L'envoi par la poste fait donc courir le risque, en cas de lenteurs, de voir le vote non pris en compte.

Le copropriétaire sera, dans cette hypothèse, considéré comme défaillant.

Si toutefois l'envoi est fait par voie électronique, la date de l'envoi par le copropriétaire est réputé être la même que la date de la réception par le syndic de ce document.

Si la résolution est modifiée pendant le cours de l'assemblée générale, le vote par correspondance ne sera pas pris en compte et le copropriétaire sera réputé défaillant.