Les charges de copropriété sont des dépenses que doivent supporter collectivement l'ensemble des copropriétaires.

Chaque copropriétaire doit s'acquitter du paiement des charges dans le délai imparti. Si ce n'est pas le cas, le syndic doit engager les démarches nécessaires en vue du recouvrement des sommes impayées.

Dans un premier temps, au travers d'une lettre simple, le syndic peut procéder au rappel du paiement des charges.

À défaut de paiement ou de solution amiable, le syndic doit mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le copropriétaire de payer.

À compter de la notification, le copropriétaire dispose alors de 30 jours pour s'exécuter (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Si passé le délai de 30 jours, le copropriétaire n'a pas procédé à la régularisation de la situation, il est possible d'engager une procédure devant le tribunal. Attention toutefois, dans un tel cas, les provisions non encore échues deviennent exigibles.

Le syndic peut alors agir dans le cadre d'une procédure dite « accélérée au fond » ou dans le cadre d'une procédure d'injonction de payer. Tout dépendra de l'urgence de la situation.

Le copropriétaire défaillant peut être condamné au paiement des charges impayées mais aussi au versement d'intérêts de retard au taux légal. Les intérêts commencent à courir au moment de la mise en demeure (article 36 du décret du 17 mars 1967).
Toutefois, le tribunal peut accorder des délais de paiement si le copropriétaire connaît de réelles difficultés financières. À noter que les frais de procédure seront à a charge du copropriétaire défaillant.

Remarque : le syndic n'a pas besoin de l'autorisation des copropriétaires pour agir en recouvrement de créance contre un copropriétaire défaillant (article 55 du décret du 17 mars 1967).

Dès lors qu’il dispose d’un titre exécutoire (décision de justice exécutoire etc.), le syndic peut procéder à différentes procédures de saisie : saisie attribution d’un compte bancaire, saisie immobilière etc.. La saisie immobilière permet à un créancier d'être payé par la vente forcée d'un immeuble sur son prix de vente (article L311-1 et L311-2 du Code des procédures civiles d'exécution).

Pour obtenir la saisie du bien immobilier, le syndic devra solliciter l'autorisation de tous les copropriétaires, au travers d'un vote à la majorité simple (articles 19-2 et 24 de la loi du 10 juillet 1965).

Il est désormais possible de voter par correspondance à l'assemblée générale.

Le syndic doit joindre à la convocation un formulaire de vote par correspondance, lui-même conforme à un modèle fixé par arrêté ministériel. Le modèle a été fixé par un arrêté du 2 juillet 2020.

Le copropriétaire qui vote par correspondance doit adresser son formulaire trois jours francs, c'est à dire trois jours entiers, avant la date de l'assemblée générale. L'envoi par la poste fait donc courir le risque, en cas de lenteurs, de voir le vote non pris en compte.

Le copropriétaire sera, dans cette hypothèse, considéré comme défaillant.

Si toutefois l'envoi est fait par voie électronique, la date de l'envoi par le copropriétaire est réputé être la même que la date de la réception par le syndic de ce document.

Si la résolution est modifiée pendant le cours de l'assemblée générale, le vote par correspondance ne sera pas pris en compte et le copropriétaire sera réputé défaillant.

Pour engager la procédure de saisie, le syndic devra signifier (par huissier) au copropriétaire un commandement de payer valant saisie. Le commandement indiquera qu’à défaut de régler les sommes dues dans un délai de 8 jours, la procédure de saisie se poursuivra et qu’il sera assigné à comparaître devant le juge de l’exécution pour voir statuer sur les modalités de la procédure.

Le commandement sera publié à la conservation des hypothèques et rendra le bien indisponible.

Si la procédure va jusqu’à son terme, le bien immobilier du copropriétaire pourra être vendu pour rembourser les sommes dues à la copropriété.

Remarque : il est possible de contester la procédure de saisie et de solliciter du juge un délai de paiement.

Il ne faut pas confondre la saisie immobilière avec le privilège immobilier spécial. Ce dernier ne pourra être actionné qu'en cas de vente volontaire d'un lot d'un copropriétaire qui est encore redevable de charge.
En effet, l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l'article 19 sont garanties par l'hypothèque légale prévue à l'article 2402 du code civil ». En cas de vente du bien, le syndic pourra se faire payer les charges encore dues en priorité sur le prix de vente.

Les impayés de charges doivent être réclamés dans un délai de 5 ans, au-delà la dette est prescrite (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).