Les charges de copropriété sont des dépenses que doivent supporter collectivement l'ensemble des copropriétaires. Toutefois, la répartition des charges se fait en fonction de la nature des charges.

Les charges peuvent être de deux sortes : générales ou spéciales.

1. Charges générales

Les charges générales concernent tous les frais liés à la gestion courante de l'immeuble. Il s'agira des frais d'administration de l'immeuble (paiement des honoraires du syndic etc.), de l'entretien de l'immeuble (nettoyage des parties communes etc.) ou encore de ce qui permet la conservation de l'immeuble (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).
Dans ces cas-là, ces charges sont payées par tous les copropriétaires à hauteur de leur quote-part, même si la dépense ne présente aucune utilité pour leur lot (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).

Pour financer les charges prévues au budget prévisionnel de l’assemblée, les copropriétaires versent une provision égale au quart du budget voté (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965).

2. Charges spéciales

Les charges spéciales sont celles qui concernent les services collectifs (gardiennage, système de sécurité etc.) ou les équipements communs (chaudière ou chauffage collectif, ascenseur etc.) (article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et article 44 du décret du 17 mars 1967).
Ces charges sont payées par les copropriétaires en fonction de l'utilité potentielle qu'elles procurent à leur lot (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).

De ce fait, le copropriétaire qui habite en rez-de-chaussée, n'a pas à supporter les frais d'ascenseur car ce dernier ne lui procure aucune utilité. Il devra toutefois participer aux frais si l'ascenseur lui permet d'atteindre une cave ou un parking.

Le paiement des charges spéciales se fait à la date fixée par l'assemblée générale.

3. Contestation des charges

Le copropriétaire qui souhaite contester la répartition ou le montant des charges peut intenter un recours devant le tribunal judiciaire si sa part est supérieure de plus d'un quart à ce qu'elle devrait être ou si la part d'un autre copropriétaire est inférieure à plus d'un quart à ce qu'elle devrait être. Toutefois, le recours devra être effectué dans un délai de 5 ans à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ou dans un délai de 2 ans à compter de la première vente du lot intervenue depuis la publication dudit règlement.

Enfin, il reste possible de modifier la répartition des charges par un vote des copropriétaires. Il faudra pour cela inscrire la demande sous forme de question à l’ordre du jour d’une assemblée générale (article 10 du décret du 17 mars 1967) et obtenir l’unanimité des copropriétaires (article 11 de la loi du 10 juillet 1965).

Il est désormais possible de voter par correspondance.

Le syndic doit joindre à la convocation un formulaire de vote par correspondance, lui-même conforme à un modèle fixé par arrêté ministériel. Le modèle a été fixé par un arrêté du 2 juillet 2020.

Le copropriétaire qui vote par correspondance doit adresser son formulaire trois jours francs, c'est à dire trois jours entiers, avant la date de l'assemblée générale. L'envoi par la poste fait donc courir le risque, en cas de lenteurs, de voir le vote non pris en compte.

Si toutefois l'envoi est fait par voie électronique, la date de l'envoi par le copropriétaire est réputé être la même que la date de la réception par le syndic de ce document.

Si la résolution est modifiée pendant le cours de l'assemblée générale, le vote par correspondance ne sera pas pris en compte et le copropriétaire sera réputé défaillant.