La société civile immobilière (SCI) est une société instituée par plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter des biens ou leur travail à une entreprise commune en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter.

La création d’une SCI comporte des avantages aussi bien juridiques que fiscaux.


1. Présentation de la SCI

La SCI est avant tout une société. Les associés doivent être au moins deux (majeurs ou mineurs émancipés). Ils doivent désigner un gérant.

Chaque associé, en échange d'un apport en nature ou en numéraire, reçoit des parts sociales.

Les associés participent aux bénéfices au prorata de leurs parts sociales. En cas de dettes, la répartition se fait aussi proportionnellement à la part que l'associé possède dans la SCI.

Les associés doivent procéder à la rédaction des statuts de la SCI (état civil des associés, durée de validité, objet social etc.) et publier un avis dans un journal d’annonce légale. Une fois cette formalité accomplie, ils devront déposer leur dossier d’immatriculation au centre de formalité des entreprises et depuis le 1er janvier 2023, sur le portail du Guichet unique.

Le but de la SCI est généralement de procéder à l'achat d'un bien immobilier et/ou de tirer profit des loyers issus de ces biens.

À noter qu'il n'est possible de créer une SCI que dans le but d'acheter et/ou détenir des biens immobiliers. Cependant, la SCI exclut toute activité commerciale (article 1845 du Code civil), il n'est donc pas possible d'acheter un bien en ayant la seule intention de le revendre (marchand de biens). Autrement dit, elle peut vendre le ou les biens immobiliers dont elle est propriétaire, mais ne peut en faire un commerce régulier.

2. Avantages de la SCI

Les avantages de la création d'une SCI sont divers.

Elle facilite la transmission des biens immobiliers en ce sens qu'elle permet de transmettre le patrimoine progressivement en limitant les taxations (droit de mutation).

En effet, les parents peuvent transmettre, tous les 15 ans, à chaque enfant, 100 000 euros qui seront exonérés de droits de mutation à titre gratuit (article 790 H du Code général des impôts).

Les grands-parents peuvent quant à eux transmettre 31 865 euros exonérés de droits, tous les 15 ans, à chaque petits-enfants (article 790 B du Code général des impôts).

En ce qui concerne la gestion du bien, la SCI évite que le système de l'indivision ne s'applique.

En effet, le gérant de la SCI se voit confier des missions plus étendues et peut procéder à tous les actes de gestion dans l'intérêt de la société (article 1848 du Code civil), limitant ainsi les risques de blocage relatifs aux règles de majorité liées à l'indivision.

De plus, sauf clause contraire, un associé ne peut pas vendre ses parts sans l'accord de tous. Alors que dans le cadre d'une indivision, le partage peut être provoqué à tout moment (article 815 du Code civil).

Un entrepreneur peut aussi décider de constituer une SCI pour y loger son bien immobilier. Dans ce cas, il achètera son local professionnel dans le cadre de la SCI et pourra se le louer. Cela lui permettra, outre, une transmission plus facile aux héritiers, de protéger le bien en cas de redressement ou liquidation judiciaire (le local ne pourra entrer dans le champ d'application de ces procédures).

Depuis la loi du 15 mai 2022 , tous les entrepreneurs tombent désormais automatiquement sous le régime de l’EI ou Entreprise Individuelle. Or, le nouveau régime prévoit une séparation des patrimoines personnels et professionnels. Le patrimoine personnel de l’entrepreneur est insaisissable. Il n’est donc plus nécessaire d’avoir recours à une SCI pour protéger ses héritiers contre une saisie du domicile principal ou d’une ou plusieurs résidence secondaire, en revanche il peut être intéressant d’avoir recours à cette technique en cas de possession de biens immobiliers professionnels qui, eux, ne sont pas protégés.

Attention : si la SCI n'est pas une société commerciale et n'a pas d'obligation de publication des comptes, elle doit pouvoir justifier de ses comptes à tout moment auprès de l'administration fiscale.

En somme, la SCI permet principalement d'acheter un bien immobilier à plusieurs personnes en en facilitant sa gestion et de préparer la transmission de ses biens immobiliers.

Si la société n'a pas opté pour l'IS, l'éventuel déficit de la SCI est répercuté sur le revenu fiscal des associés, au prorata de leurs droits dans le capital, et dans la limite globale de 10 700 euros ou 15 300 si le logement bénéficie du dispositif Perissol. Au-delà, le déficit foncier est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers et 6 ans sur l'ensemble des revenus.