Lorsqu'un particulier (le donneur d’ordre) fait construire ou réalise des travaux, il dispose de recours en cas de désordres. En effet, les professionnels sont tenus de garantir les travaux exécutés.

A la fin des travaux, le donneur d’ordre doit accuser réception des travaux. La réception des travaux est importante car elle permettra de constater la conformité ou non des travaux à ce qui avait été convenu. Même mécontent, le donneur d’ordre doit procéder à cette réception car elle conditionne le point de départ des trois garanties légales. La réception devra alors être effectuée en indiquant précisément les désordres constatés.

En cas de désordres ou de malfaçon, le donneur d’ordre peut bénéficier de différents recours sans avoir à rapporter la preuve d’une faute du professionnel.

En effet, l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception des travaux de prendre en charge la réparation de tous les désordres signalés par le donneur d’ordre (soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception). Il s'agit de la garantie de parfait achèvement.

En outre, tout constructeur est en effet responsable des vices de construction qui apparaissent dans un délai de 10 ans à compter de la réception des travaux (responsabilité décennale) et doit pour cela souscrire une assurance garantie décennale. Les vices de construction sont ceux qui, même résultant d’un vice du sol, compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination (à ne pas confondre avec un simple inconfort).

Pour bénéficier de la garantie décennale du constructeur, le donneur d’ordre doit signaler les désordres à l’entrepreneur et effectuer une déclaration à son assureur « dommage-ouvrage » Si la garantie décennale peut être engagée, l’assureur indemnisera le donneur d’ordre et se retournera contre l’assurance décennale du professionnel.

Les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage (par un exemple les volets) font eux l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception des travaux (garantie biennale).

La garantie applicable dépend de la nature du désordre. Un défaut d’étanchéité de la toiture est un vice de construction rendant le bien impropre à sa destination et donc soumis à la garantie décennale. Une malfaçon esthétique relève de la garantie de parfait achèvement.

Remarque : les travaux qui correspondent à une réparation limitée dans l’attente de l’inéluctable réfection complète d’une toiture à la vétusté manifeste ne sont pas soumis à la garantie décennale car ils ne constituent pas un élément constitutif de l’ouvrage (Cour de cassation, 28 février 2018).

Enfin, le donneur d’ordre qui ne peut pas agir sur le fondement des garanties légales (garantie décennale, garantie de parfait achèvement ou garantie biennale) peut le cas échéant agir le fondement du droit commun de la responsabilité. Il doit pour cela rapporter la preuve d’un manquement contractuel de l’entrepreneur. L’action du donneur d’ordre se prescrit par 5 ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il ne faut pas confondre les différentes garanties. Les garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement ne sont pas couvertes par l’assurance dommage-ouvrage. Si l’entrepreneur ne corrige pas les désordres, il est nécessaire de saisir le tribunal compétent.

La garantie décennale ne s’applique pas aux vices faisant l’objet de réserves lors de la réception sauf si les défauts signalés à la réception ne se sont révélés qu’ensuite dans leur ampleur et leurs conséquences.