La liquidation judiciaire est la procédure collective la plus grave, celle dans laquelle une entreprise n'arrive plus à payer ses dettes. Une fois que le tribunal prononce le jugement d'ouverture, des organes (liquidateur voire en plus un administrateur en cas de poursuite provisoire de l’activité) sont nommés afin d’organiser l’apurement du passif.

La sauvegarde des entreprises, le redressement et la liquidation judiciaire n'entraînent pas de plein droit la résiliation du bail des immeubles affectés à l'industrie, au commerce ou à l'artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée non écrite (L622-13 et L145-45 du Code de commerce).

En cas de liquidation judiciaire, le bail peut faire l’objet de 3 décisions :

1. La cession du bail

Elle peut être totale ou partielle c'est-à-dire ne concerner qu'une partie des locaux loués.

La clause de solidarité qui permet au propriétaire de poursuivre le vendeur du bail en recouvrement des loyers impayés par le repreneur est réputée non écrite.



2. La résiliation du bail

Elle peut être demandée par le bailleur ou le liquidateur.

Le liquidateur peut résilier le bail à tout moment après l’ouverture de la procédure.

Le bailleur quant à lui peut demander une résiliation judiciaire dans 2 hypothèses :
- si le fondement de la demande est une cause antérieure au jugement d’ouverture, le bailleur doit agir dans un délai de 3 mois à compter dudit jugement ; le fondement de la demande ne peut pas être un défaut de paiement du loyer ou des charges. La Cour de cassation a également confirmé que l'action engagée avant l'ouverture de la procédure collective pour défaut de paiement des loyers était arrêtée par le jugement d'ouverture.
- si le bail se poursuit après le jugement d’ouverture de la procédure, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire en cas de défaut de paiement du loyer et des charges ; il ne pourra cependant agir qu’au terme d’un délai de 3 mois à compter du jugement d’ouverture.

3. La continuation du bail pour les besoins de l’activité



Elle est décidée par le liquidateur et le bailleur ne peut pas s'y opposer.

Le jugement d'ouverture emporte interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture. Ainsi, tous les loyers non payés avant le jugement d'ouverture ne seront pas payés ou pas en priorité lors de l'écoulement du passif.

Les créances postérieures qui sont nécessaires au maintien de l'activité telles que les loyers du bail seront payées à leur échéance. Ainsi, si le liquidateur décide de poursuivre l'activité et de conserver le bail, il devra régler les loyers postérieurs au jugement d’ouverture sous peine de résiliation du bail (voir supra 2. La résiliation du bail).

En cas de mise en liquidation judiciaire, le maintien de l'activité peut être autorisé pour une période maximum de trois mois, renouvelable une fois sur demande du ministère public.