Le dépôt de garantie est la remise d’une somme d’argent par le locataire au bailleur afin de le prémunir contre un non-paiement des loyers, des charges ou une dégradation des locaux. Ce dépôt est effectué au jour de la prise en location, c’est-à-dire au moment de la signature du contrat de bail. La mention du montant du dépôt de garantie est indiquée dans le contrat de bail.

Dans le langage courant, le terme de « caution » est souvent utilisé pour faire référence au dépôt de garantie : c’est un abus de langage.

Puisqu’il s’agit d’un dépôt, cette somme d’argent doit en principe être restituée au locataire lorsque le bail est résilié ou prend fin.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié le délai de restitution.

Dans le cas d'un bail pour un logement vide, le propriétaire devait restituer ce dépôt dans un délai de deux mois suivant la remise des clés par le locataire. En location meublée, le délai était fixé dans le contrat (souvent deux mois).

Depuis la loi ALUR, le législateur ne distingue plus selon que le bien loué est meublé ou non mais selon que l’état des lieux de sortie est ou non conforme à l’état des lieux d’entrée :

- l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée : le bailleur a un délai d’un mois pour restituer le dépôt de garantie ;

- l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée : le bailleur a un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie.

Si l’état des lieux de sortie laisse apparaître des dégradations qui nécessitent des réparations à la charge du locataire, le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie de manière justifiée (devis de remise en état et factures de réparation). Il peut également conserver tout ou partie du dépôt de garantie pour des loyers et charges impayés.

Pour les logements situés en copropriété, le bailleur peut conserver 20% du montant du dépôt de garantie dans l'attente de l'arrêté des comptes annuels de l'immeuble.

En cas de litige concernant le dépôt de garantie (délais de restitution, montant à restituer etc.), le locataire bénéficie de différents recours :

Le locataire peut dans un premier temps mettre en demeure le bailleur de restituer la somme due. Il est important de transmettre cette demande au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception afin d’obtenir la preuve du lieu de dépôt, de la date d’envoi et de la date de réception du courrier par le bailleur.

Sans réponse du bailleur à cette mise en demeure, le locataire peut solliciter l’intervention de la commission départementale de conciliation. (Voir fiche : « Comment saisir la commission départementale de conciliation en cas de litige concernant la location d'un bien immobilier ? »).

Enfin, en dernier recours, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’une injonction de payer (procédure non contradictoire et rapide ; voir fiche : « Comment faire une injonction de payer ? ») ou d’une demande en paiement (procédure classique). Le tribunal compétent est celui où se situe le logement.

Dans tous les cas, le retard du bailleur dans la restitution du dépôt de garantie est sanctionné financièrement.

Depuis la loi ALUR, à défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal, le dépôt de garantie restant dû est en effet majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Remarque : les dispositions relatives au dépôt de garantie de la loi ALUR s’appliquent en principe aux contrats conclus à partir du 27 mars 2014. Cependant, la Cour de cassation fait une application immédiate de la loi aux contrats de location en cours et donc conclus avant l’entrée en vigueur de la loi. Cette position de la Cour de cassation est très critiquée par la doctrine.

En cas de changement de propriétaire pendant la durée du bail, la restitution du dépôt de garantie sera systématiquement effectuée par le nouveau bailleur. Par ailleurs, le montant du dépôt de garantie ne peut être modifié ni pendant le bail, ni lors de son renouvellement.

A partir du 1er octobre 2023, toute saisine du tribunal judiciaire d'une demande d'un montant inférieur à 5000 euros devra être précédée d'une tentative de règlement amiable (conciliation, médiation, procédure participative), sous peine d'irrecevabilité de la demande.